Het tekort aan studentenkoten valt te nuanceren

Als we naar het volledige Belgische landschap van studentenkamers kijken, mogen we zeker besluiten dat er vandaag een mismatch is tussen vraag en aanbod maar er is geen algemeen tekort. De belangrijkste problemen zijn vooral betaalbaarheid en kwaliteit, niet het aantal beschikbare koten. Met het project Kosy Erasmus, dat 104 bijkomende eenheden biedt in de kanaalzone van onze hoofdstad, wil de vastgoedontwikkelaar Fortior daar iets aan doen.

Studentenpopulatie stijgt

De kwaliteitskrant De Tijd berichtte in 2020 al dat de studentenpopulatie in ons land de komende jaren zou stijgen en schatte na analyse van diverse studies dat het aantal studenten in ons land zou stijgen van 472.000 in 2020 naar 606.000 studenten eind 2030. De cijfers van academiejaar 2021 – 2022 lijken deze verwachting alvast te bevestigen, onze Belgische universiteiten en hogescholen mochten 507.000 studenten ontvangen.

Opmerkelijk is dat de groei van de studentenpopulatie vooral gedreven wordt door buitenlandse studenten die hun hogere opleiding in ons land komen volgen. Het KotKompas, een jaarlijkse studie uitgevoerd door Stadim en Diggit Studentlife, stippen de hoge kwaliteit van ons hoger onderwijs, de democratische inschrijvingsgelden, de centrale ligging van België en het feit dat heel wat cursussen in het Engels worden gedoceerd aan als belangrijkste reden waarom buitenlanders voor België kiezen.

Op basis van de KotKompas-resultaten 2020 wordt verwacht dat de populatie van buitenlandse studenten met 77% zal stijgen tegen 2030.

Naast de groei van het aantal buitenlandse studenten mogen we ook een groei van het aantal Belgische jongeren in het hoger onderwijs verwachten aangezien de populatie 18 – 22-jarigen de komende jaren zal stijgen. Er wordt verwacht dat we in 2030 17% meer Belgische studenten in onze hogeschool- en universiteitsaula’s mogen verwachten.

Om al deze studenten een dak boven het hoofd te kunnen bieden zijn 90.000 bijkomende koten nodig.

Kwantitatief versus kwalitatief tekort

Wie echt een kot wil, vindt er één. Maar de vraag is aan welke prijs, of in welke staat. Aangezien het aantal studenten behoorlijk zal toenemen de komende jaren kunnen we ons aan een echt kwantitatief tekort verwachtten in 2030 als er niet structureel gewerkt wordt aan een bijkomend aanbod.

Daarnaast dient er ook rekening mee te worden gehouden dat de verschillende overheden in ons land steeds strengere regels opleggen aan studentenkamers om zo de veiligheid van onze studenten te waarborgen en een minimum comfortniveau te verzekeren. Heel wat koten zullen dus verbouwd moeten worden waardoor ze tijdelijk of definitief uit het aanbod zullen verdwijnen.

Naast strengere voorschriften, stellen ook de studenten hun verwachtingen bij. Uit de laatste update rond de Belgische markt van studentenhuisvesting blijkt dat studenten vooral beter sanitair willen en een goede internetverbinding verwachten. De combinatie van strengere regelgeving en hogere verwachtingen zullen dus voor een kwalitatief deficit aan studentenkamers zorgen.

Betaalbaarheid en kwaliteit zijn belangrijkste problemen

In 2022 bedroeg de gemiddelde huur van een studentenkamer in België 440 EURO. Het betreft de huur voor een ‘naakte’ kamer, zonder bijkomende kosten voor elektriciteit, gas en internet. Gemiddeld genomen moet daarvoor maandelijks nog eens 85 à 90 EURO worden neergeteld.

Maar gemiddelden zeggen weinig en houden al helemaal geen rekening met de prijs/kwaliteitsverhouding.

Vaak staat betaalbaar gelijk met verouderde studentenkamers die nauwelijks comfort bieden en ver liggen van de campus. Wil men een kot met hedendaags basiscomfort op wandelafstand van de aula, dan moet men hiervoor diep in zijn buidel tasten.

Het verwondert dan ook niet dat uit de enquête die het KotKompas in 2022 voerde blijkt dat er vooral een tekort is aan betaalbare studentenkamers die voldoen aan alle moderne standaarden. In diezelfde studie geeft 40% van de studenten aan dat te hoge prijzen de oorzaak zijn waarom ze niet op kot gaan.

Deze problematiek zal alleen maar groter worden, wetende dat kotbazen steeds meer zullen moeten investeren om hun kamers conform en comfortabel te maken en dat het aantal studenten de komende jaren spectaculair zal stijgen.

Regionale verschillen

Hoewel we op nationaal niveau zeker niet mogen stellen dat er een tekort aan is studentenkamers, geldt dit niet voor alle regio’s. De bestaande kotratio (het percentage vastgoed dat in een stad ter beschikking wordt gesteld aan studenten), de groei van de lokale studentenpopulatie, gewestelijke en lokale regelgeving, … zijn parameters die zorgen voor regionale verschillen.

Leuven en Antwerpen hebben ongeveer evenveel studenten, maar toch is er een gigantisch verschil in aantal benodigde koten. In Antwerpen gaat slechts een 20% van de studenten op kot, waardoor maar een 10.000 koten nodig zijn, terwijl Leuven dan weer de hoogste kotratio (+/- 80%) heeft, waardoor voor hetzelfde aantal studenten, 40.000 koten nodig zijn.

Het bouwen van bijkomende koten wordt bemoeilijkt omdat het stadsbestuur de stad leefbaar en betaalbaar wil houden voor bewoners en er gebrek aan ruimte is. Mogelijke oplossingen liggen in de bouw van nieuwe koten buiten de stadsgrens of hoogbouw.

In Gent, de grootste studentenstad van Vlaanderen, zijn de problemen te vergelijken met deze van Leuven. Er zou nood zijn aan 10.000 extra kamers om aan de verwachte stijging aan studenten te voldoen maar ook daar worstelen de onderwijsinstellingen en het stadsbestuur met de manier waarop ze best in bijkomende koten voorzien.

In de kleinere en nieuwere studentensteden lijkt er van een tekort aan betaalbare en kwalitatieve studentenkamers momenteel geen sprake. In Namen bijvoorbeeld is er momenteel een licht overaanbod, in Luik zorgen projecten van grotere spelers ervoor dat vraag en aanbod in evenwicht zijn en ook in de jonge studentenstad Hasselt is er momenteel geen tekort.

Brussel – een geval apart

De problematiek van betaalbare en kwalitatieve kamers lijkt in Brussel het grootst. De studentenpopulatie stijgt er immers sneller dan in andere studentensteden. In 2020 volgende er zo’n 113.000 studenten les, in het academiejaar 2021-2022 waren er dat naar schatting al zo’n 119.000. Waar elders het aantal studenten jaarlijks met zo’n 3% stijgt is dat in Brussel 5%.

Dit is onder meer te verklaren door het feit dat er zowel een instroom is van Franstaligen als Nederlandstaligen maar ook door haar internationaal karakter vinden er verhoudingsgewijs ook meer buitenlanders hun weg naar de stad.

Het ontwikkelen van nieuwe studentenhuisvesting is er bovendien ook complexer. Er zijn immers 19 Brusselse gemeentes die elk hun eigen regels en voorschriften hebben.

Omwille van deze complexiteit verwondert het dan ook niet dat het vooral professionele ontwikkelaars zijn die vandaag inzetten op de creatie van bijkomende studentenkamers maar dit biedt ook opportuniteiten aan particulieren. Zij kunnen moderne kamers kopen als investering en zijn zo goed als zeker van een permanente bezetting als ze deze aanbieden aan een toegankelijke prijs.

Kosy Erasmus

De vastgoedontwikkelaar Fortior heeft de Brussels problematiek goed begrepen en startte daarom met de bouw van een nieuwe studentenhuisvesting in de Brusselse Kanaalzone, vlak naast de Erasmushogeschool. Het project kreeg de naam: Kosy Erasmus. De oplevering van het complex met 104 studentenkamers is voorzien voor 2025 en private investeerders kunnen er een studentenkamer kopen vanaf 112.995 EUR.

“Ons nieuwste studentencomplex heeft niet alleen een prachtige architectuur, maar ook een fantastische locatie. Het complex is gelegen naast de campus Kaai van de Erasmus Hogeschool, in een gebied dat momenteel een complete transformatie ondergaat. Bovendien bevinden zich binnen een straal van 3 km maar liefst 10 hogescholen en universiteiten, wat deze locatie ideaal maakt voor studenten.”, zegt Carl Junius als projectverantwoordelijke van Kosy Erasmus bij Fortior.

Fortior wil met de bouw van Kosy Erasmus een antwoord bieden op het toenemende tekort en er met een mix van basiskamers en studentenstudio’s voor zorgen dat er oplossingen worden geboden voor ieders portemonnee. Er is nagedacht over energie-efficiëntie, isolatie en mobiliteit zodat het gebouw zal voldoen aan alle hedendaagse eisen qua comfort ongeacht het type huisvesting waarvoor de student kiest.