Zapinvest, spécialiste des résidences secondaires en Espagne, relève une nouvelle tendance en matière de location dans les régions côtières touristiques : dans certains cas, la location classique devient plus intéressante que la location saisonnière. Avis aux investisseurs locatifs et aux propriétaires de résidences secondaires…
L’Espagne est extrêmement appréciée des Belges (on y dénombrait près de 74.000 propriétaires belges fin 2022) mais aussi de bien d’autres nationalités. Ces dernières années, le poids des acquéreurs étrangers s’est accentué, un record historique ayant été atteint au troisième trimestre 2022, avec une proportion de 15,92% de biens acquis par des étrangers, principalement dans les îles Baléares et Canaries et dans les régions d’Alicante, de Murcia, de la Catalogne et de l’Andalousie.
Cet enthousiasme tire les prix de l’immobilier à la hausse, mais aussi les loyers car dans certaines régions, les nombreuses locations saisonnières raréfient les biens disponibles à la location classique, les propriétaires profitant de cette tension du marché pour augmenter les loyers demandés. Tant et si bien que certaines communautés autonomes décident d’exiger une série de critères restrictifs, voire de suspendre pendant une période donnée la délivrance de licences touristiques (c’est actuellement le cas aux Baléaresi).
Par ailleurs, comme les Belges, les Espagnols sont confrontés ces derniers mois à une forte inflation et à la hausse des taux d’intérêt. Les candidats acquéreurs d’un bien immobilier, dont les trois quart ont besoin de recourir à un prêt hypothécaireii, sont freinés dans leur démarche et doivent parfois reporter leur projet et rester locataires, ce qui augmente encore la pression sur l’offre déjà rare : sur le marché espagnol de la location, on estime qu’il y a 15% propriétaires à la recherche de locataires pour 81% de candidats locataires (les 4% restants étant des deux côtés)iii.
Selon les sources, les loyers des résidences principales auraient augmenté, en moyenne, de 8 à 10% en un an, avec de grandes disparités entre les régionsiv.
Une opportunité pour les propriétaires belges
« Aujourd’hui, les loyers espagnols ne sont plus très éloignés des loyers belges dans les régions à forte demande. Pour certains propriétaires de résidences secondaires, cela peut valoir la peine de louer leur bien sur une longue période plutôt qu’en location saisonnière », déclare Jonathan Buchet, CEO Belgium de ZAPINVEST. « Par exemple, pour les nouveaux acquéreurs qui recherchent un rendement locatif le temps de rembourser leur prêt hypothécaire. Ou pour les propriétaires qui n’ont plus le temps de profiter suffisamment de leur résidence secondaire. Ou encore, pour ceux qui acquèrent un bien dans une localité qui a suspendu la délivrance de nouvelles licences touristiques, empêchant donc la location saisonnière du bien jusqu’à la fin de la période de gel. »
Location classique ou saisonnière ? Peser le pour et le contre
Pour savoir si passer en location classique vaut le coup, chaque propriétaire doit peser le pour et le contre et faire son calcul.
Côté avantages de la location classique :
- une forte demande locative ;
- un revenu régulier mensuel versus les aléas de la location saisonnière ;
- moins de charges d’agence qu’en location saisonnière et pas de frais de nettoyage, de promotion sur les plateformes immobilières… ;
- pas besoin de numéro touristique : pour louer un bien immobilier à des touristes, il faut l’inscrire au registre du tourisme et obtenir un numéro touristique de la communauté autonome de résidence, et dans certains cas obtenir préalablement une licence touristique auprès de la commune de résidence ; sans oublier, le cas échéant, l’autorisation de la copropriété.
Côté désavantages de la location classique :
- Indisponibilité du bien. Le bail légal est de 5 ansv. Sa durée peut être inférieure, mais à l’échéance annuelle, elle se prolonge automatiquement d’une année jusqu’à atteindre les 5 ans légaux. Une fois ces 5 ans atteints, si le bail n’est pas résilié (avertir le locataire par écrit 4 mois avant le terme de la location), le contrat est automatiquement prolongé pour une durée maximum de 3 ans.
- la nouvelle loi (Ley de Vivienda) de 2023 prévoit notamment le plafonnement des loyers (maximum +2 % en 2023, +3 % en 2024) et la modification des zones tendues : elles seront déterminées par chaque communauté autonome ;
La location temporaire (à moyen terme) peut, dans certains cas, combiner le meilleur des deux mondes si vous souhaitez continuer de profiter de votre bien l’été et le louer le reste de l’année. Vous pouvez par exemple le louer à un étudiant ou à un professeur : dans certaines régions comme la Costa del Sol, les professeurs peuvent se voir attribuer un poste dans une école loin de chez eux et préfèrent souvent louer un bien pour l’année scolaire sans se séparer de leur résidence principale.
i Source : https://www.elconfidencial.com/espana/2022-02-11/baleares-suspende-crear-plazas-hoteleras_3373936/
ii Source : le portail immobilier Fotocasa (enquête auprès de 5000 personnes): https://s36216.pcdn.co/wp-content/uploads/2022/10/NdP-Hipotecas-e-inflacion.pdf
iii Source : https://s36216.pcdn.co/wp-content/uploads/2022/11/NdP-Experiencia-en-alquiler-2022.pdf
iv Source : Evolución del precio de la vivienda en alquiler en València — idealista
v Loi de 2013 sur les locations (ley 4/2013) modifiée en mars 2019 par le Décret Royal 7/2019 et la nouvelle loi de 2023 Ley de vivienda.
