Inclusio: sterke resultaten voor 2023

Naar aanleiding van de publicatie van de jaarresultaten van de vastgoedmaatschappij Inclusio spraken we met CEO Lionel Van Rillaer en CFO Jean-Luc Colson. Beiden waren tevreden met de cijfers en het afbouwen van de schuldgraad en zien tegelijk groeimogelijkheden. Ze zetten ook stevig in op duurzaamheid via energie-efficiëntie en energierenovatie. De flinke decote van het aandeel op de beurs blijft wel voor beiden een doorn in het oog. De cijfers voor 2023 en de toelichting ervan, is terug te vinden in het persbericht van de groep.

Bent u tevreden met de resultaten?

Van Rillaer/Colson: Jazeker, het is trouwens een belangrijk moment omdat we drie jaar na de beursgang zijn en als we de prognoses in het prospectus van de IPO plaatsen en vergelijken met de effectieve cijfers voor 2023 dan is de conclusie heel positief, want we hebben het beter gedaan dan we hadden beloofd. Daarnaast zijn we tevreden met onze grote sociale impact: er wonen nu bijna 5.000 mensen in Inclusio-gebouwen en dat is niet min. Alleen al in 2023 is dat met 800 mensen toegenomen, goed voor een stijging van 21%.

Wat heeft de groei aangedreven?

Van Rillaer/Colson: Die groei is een combinatie van twee dingen. Aan de ene kant de gebouwen die we hebben gekocht: we hebben in totaal 42 woningen en twee opvangcentra voor asielzoekers verworven. Het ene wordt verhuurd aan Fedasil en het andere aan het Rode Kruis. We hebben vier voorlopige opleveringen gehad, dit zijn projecten die we in voorgaande jaren al hadden gekocht, maar waaraan nog de nodige aanpassingswerken moesten worden gedaan, goed voor 33 woningen en twee opvangcentra voor mensen met een handicap in Keerbergen en Westmalle. En we zijn ook klaar met het werk aan een hotel dat we in 2022 kochten in Schaarbeek en die we hebben omgebouwd tot een opvangcentrum voor niet-begeleide minderjarige vreemdelingen. We hebben tevens aandelen verworven in een project in de Oostkantons, Inclusio Ostbelgien, goed voor 21 woningen.

CEO van Inclusio Lionel Van Rillaer

Was deze uitbreiding het enige dat de waarde van de portefeuille heeft opgedreven?

Van Rillaer/Colson: De reële waarde van de vastgoedportefeuille nam deels toe door de overnames maar ook omdat we onze waarderingsmethode enigszins hebben veranderd. Vroeger waardeerden we onroerend goed ‘en bloc’ of per gebouw en nu waarderen we het per eenheid. Dit betekent dat we de gebouwen waarderen alsof alle woningen of appartementen afzonderlijk en individueel verkocht kunnen worden. Dit is natuurlijk allemaal theoretisch, want we zijn helemaal niet van plan om iets te verkopen. Ons bedrijfsmodel is buy and hold voor de zeer lange termijn.

De huurinkomsten stegen dan weer met 28%. Vanwaar die forse toename? En bent u tevreden met de bezettingsgraad? 

Van Rillaer/Colson: De stijging van de huurinkomsten met 28% is enerzijds aangedreven door alle reeds aangehaalde extra projecten die we hebben voltooid of gekocht en anderzijds door de indexering van de huren. We hoeven het trouwens nooit over huurindexering met onze huurders te hebben en dat is een zeer comfortabele situatie voor ons. Waarom? We hebben een B2B-model en verhuren onze sociale woningen aan woonmaatschappijen in Vlaanderen en sociale verhuurkantoren in Brussel en Wallonië. Daarnaast verhuren we opvangcentra voor asielzoekers aan het Rode Kruis en Fedasil en een opvangcentrum voor daklozen aan SAMU Social, enzovoort. We verhuren aan publieke of semi-publieke spelers en het risico dat de huur niet wordt betaald is dus heel erg klein: dat is ook de reden waarom we langetermijncontracten hebben (de gemiddelde residuele duurtijd is 13,3 jaar). En als deze contracten aflopen, heb ik er alle vertrouwen in dat ze zullen worden verlengd. We hebben voor deze gebouwen dan ook een bezettingsgraad van 100%. Door de niet-verhuring van twee winkelunits op de begane grond, twee kantoorunits en een paar parkeerplaatsen bedraagt onze officiële bezettingsgraad ‘slechts’ 98,35%.

Het risico rond Inclusio ligt dan ook laag?

Van Rillaer/Colson: Ons risicoprofiel is veel lager dan bij andere GVV’s die veel meer commerciële risico’s lopen. En hierdoor kunnen we dan ook een stabiel dividendgroei voorstellen. De uitkeerbare inkomsten zijn met 7% gestegen en die stijging zien we ook terug in het dividend dat we gaan voorstellen: 0,75 EUR tegenover 0,70 EUR in 2023 en 0,50 EUR in 2022. Vandaag is dat goed voor een dividendrendement van een kleine 6%.

En toch noteert het aandeel met een decote van maar dan 50%. Hoe verklaart u dat?

Van Rillaer/Colson: Als u kijkt naar de prestaties van alle vastgoedbedrijven in Europa dan kunt u vaststellen dat we allemaal ongeveer hetzelfde patroon hebben gevolgd. En eigenlijk deden we zelfs iets beter dan de andere. Zo is Home Invest Belgium, dat zich bezighoudt met residentieel vastgoed maar niet met sociale huisvesting, sterker gedaald dan Inclusio, net als Cofinimmo of Aedifica bijvoorbeeld. Dit heeft te maken met de moeilijke macro-economische context waarin de rente is gestegen en beleggers liever obligaties of andere financiële producten kochten en er dus minder vraag naar vastgoed was. De toegenomen schuldratio’s van GVV’s onder meer door de daling van de waarde van de vastgoedportefeuille heeft evenmin geholpen. Vooral de GVV’s met een te hoge schuldratio kregen de rekening gepresenteerd. De tweede factor is dat de handelsvolumes in Inclusio erg laag zijn en onze koers in feite wordt bepaald door een klein aantal spelers. We hebben een broker genomen als liquiditeitsverschaffer in de arm om het kopen en verkopen te vergemakkelijken maar helaas beschikken we niet over een toverstaf om de beperkte liquiditeit te doen verdwijnen.

Behoort een openbaar bod tot de mogelijkheden nu de decote zo is opgelopen?

Van Rillaer/Colson: We hebben reeds gezien wat er met Befimmo en Intervest is gebeurd. Zo’n overnamescenario zit er bij ons evenwel niet in. Enerzijds hebben we een sterke aandeelhoudersbasis. Zo heeft de Belgische staat 27% in handen met onder andere  SFPIM Real Estate (14,3%) en Belfius Insurance (11,8%). Deze partijen hebben in ons geïnvesteerd voor het sociale aspect. Ze gaan niet zomaar verkopen. Anderzijds moet iemand die een overnamebod op Inclusio wil doen 95% van de aandelen in handen krijgen. Onze statuten zijn trouwens zeer strikt bij wijzigingen waardoor we goed zijn beschermd.

Zijn er plannen voor een kapitaalverhoging?

Van Rillaer/Colson: Vandaag zeker niet. We denken dat onze huidige schuldratio 38,1% gezond is. En vandaag hebben we een schuldcapaciteit van ongeveer 80 miljoen, voordat we de drempel van 50% bereiken. Onze raad van bestuur heeft trouwens altijd een ideale schuldratio tussen 45 en 50% naar voor geschoven. De wens om te groeien is duidelijk. Het groeitempo ligt evenwel iets lager dan wat we in het verleden hebben gezien, omdat de vastgoedmarkt in het algemeen wat trager is en het ook moeilijker is om goede deals en nieuwe aankopen te vinden. Op korte termijn komt er dus zeker geen kapitaalverhoging. Eenmaal we echter een pijplijn van 50 à 60 miljoen EUR hebben kunnen identificeren, zal dat zeker op de agenda komen.

CFO van Inclusio Jean-Luc Colson

U zegt dus dat er minder groeimogelijkheden zijn.

Van Rillaer/Colson: Het klopt dat er in 2023 niet veel deals waren in de vastgoedsector. Desalniettemin zijn er nog steeds heel wat mogelijkheden om bestaande gebouwen te verbouwen. En dan denken we vooral aan rusthuizen in Brussel – veel ervan staan te koop –  maar ook aan kantoorgebouwen. Daarnaast worden we steeds meer gecontacteerd door ontwikkelaars die projecten hebben opgestart maar er niet in slagen de eenheden afzonderlijk aan de man te brengen en nu willen ze ons het gehele gebouw verkopen. Er zijn spelers die geld nodig hebben omdat ze worden afgeknepen door de banken. Dit jaar zullen er dus zeker kansen zijn.

Wat was de impact van de stijgende rente?

Van Rillaer/Colson: Die impact is niet gering. Voor 2022 hebben we zo’n 780.000 EUR aan rente betaald en voor 2023 betaalden we 2.900.000 EUR. Maar het was niet alleen de rente ook het feit dat we meer gebruik hebben gemaakt van onze kredietlijnen, omdat we nieuwe projecten hebben verworven, speelde een rol. Het goede nieuws is dat ondanks deze stijging ons nettoresultaat ook beter is omdat onze gebouwen in waarde zijn gestegen. En ondanks de hogere rentelasten zijn de totale uitkeerbare inkomsten toegenomen dankzij de indexatie van de huurprijzen en de gerealiseerde groei. Daarenboven hebben we ook onze overheadkosten onder controle kunnen houden.

Hoe ziet u de rente evolueren?

Van Rillaer/Colson: We denken, en dit is min of meer de consensus in de hele markt, dat we vandaag aan het plafond zitten. De leidende rentevoet op 3 maanden staat op 4% en is de laatste 5 à 6 maanden aan het afvlakken. De rentevoet op 5 jaar is ondertussen al aan het zakken. Deze ligt momenteel in België rond de 2,75%. Van zodra de centrale bank de rente zal beginnen te verlagen, en er wordt als timing veel gesproken over de zomer of het begin van het nieuwe schooljaar, zouden de marktrentes automatisch verder moeten dalen.

Hoe belangrijk is energie-efficiëntie en duurzaamheid voor Inclusio?

Van Rillaer/Colson: Het is fundamenteel voor ons omdat het geen zin heeft om een niet energie-efficiënte appartement of woning met een lage huur te verhuren. Huurders moeten al veel voor energie betalen en het is dan ook van primordiaal belang dat onze woningen energie-efficiënt zijn. We zijn voortdurend bezig de energieprestatie te verbeteren en zowel in Vlaanderen, Brussel en Wallonië zitten we met onze gebouwen en woningen flink onder het gemiddelde. Het stelt ons in staat om, naast de energiekost voor onze inwoners te beperken, de huren te indexeren en ons in te dekken tegen mogelijke wettelijke veranderingen. Het is niet onmogelijk dat men zal beslissen dat wie een F-score heeft, niet meer mag verhuren. We herhalen, het is voor ons essentieel, om goede energieprestaties in onze portefeuille te hebben.

En wat zijn de plannen voor milieu, ecologie en duurzaamheid de komende jaren?

Van Rillaer/Colson: We gaan door met het verbeteren van de energieprestaties van onze gebouwen. In onze nieuwe projecten hergebruiken we onder andere systematisch het water via regenwatertanks, maken we gebruik van hernieuwbare energie met fotovoltaïsche of geothermische installaties, enzovoort. Zo bouwen we momenteel een project in Wachtebeke waar geen gas meer zal gebruikt worden: we doen er alles met geothermische energie en warmtepompen. We hebben tevens een duurzaamheidsmanager aangenomen om ons te helpen met onze rapportage. Maar hij zal ook een cross-functionele taak hebben om onze vastgoedmanagers en projectmanagers te helpen werken aan de circulaire economie.