Wat zijn de gevolgen voor uw vermogen?
Workation: veel mensen dromen ervan werk en plezier te combineren… Misschien doet u dat ook en ziet u zichzelf al werken op afstand vanuit uw toekomstige nieuwe vakantiebestemming, op een van uw favoriete plaatsen… Of het nu de Belgische of Spaanse kust is of verder weg gelegen of exotische bestemmingen, u mag de fiscale en vermogensrechtelijke gevolgen van deze nieuwe aankoop niet uit het oog verliezen of over het hoofd zien. Hieronder volgt een samenvatting van enkele punten die volgens ons voor u van belang zijn.
Personenbelasting
Basisprincipe
Als Belgische belastingplichtige die onderworpen is aan de personenbelasting bentuuiteraard verplicht al uw inkomsten uit onroerende goederen aan te geven (behalve uw eigen woning), ongeacht de ligging van het onroerend goed (België of het buitenland) en het gebruik ervan (tweede verblijf, particuliere of industriële verhuur). Als u hebt een privéwoning in het buitenland of zelfs een tweede verblijf in België, dan moet u deze inkomsten opnemen in uw aangifte in de personenbelasting.
Sinds vorig jaar is de wijze van aangifte van inkomsten uit tweede verblijven in het buitenland afgestemd op die voor tweede woningen in België.
Forfaitaire belasting
Voortaan wordt de belasting van een tweede verblijf in het buitenland ook gebaseerd op het kadastraal inkomen, zoals dat het geval is voor inkomsten uit in België gelegen (niet voor “privé”-doeleinden verhuurde) onroerende goederen. U kunt geen forfaitaire lasten of buitenlandse belastingen aftrekken die reeds op het onroerend goed zijn betaald (zoals de onroerende voorheffing, de belasting op tweede verblijven of het equivalent van de roerende voorheffing); voorlopig blijven de interesten in verband met een lening aftrekbaar van de inkomsten uit onroerend goed (gewone federale aftrek).
In de praktijk zullen de inkomsten uit dit tweede verblijf overeenkomen met het geïndexeerde kadastrale inkomen plus 40%. Deze berekening wordt uitgevoerd door de fiscus, en u hoeft alleen dit niet geïndexeerde en niet verhoogde kadastrale inkomen op te geven. Indien u mede-eigenaar bent, moet u het aandeel van het kadastraal inkomen aangeven dat overeenkomt met uw eigendomsaandelen in het onroerend goed.
Dit inkomen uit buitenlandse bron blijft in principe vrijgesteld van belasting en is onderworpen aan progressieve belastingheffing: het wordt opgenomen in de totale belastinggrondslag, die uw belastingtarief bepaalt (op al uw belastbare inkomsten als geheel). Dit geldt voor goederen die gelegen zijn in landen waarmee België een dubbelbelastingverdrag heeft gesloten (dit zijn er zeer veel, waaronder onze buurlanden). Als het onroerend goed is gelegen in een land waarmee België geen dubbelbelastingverdrag heeft gesloten, worden de daarmee verband houdende inkomsten uit onroerend goed belast, maar met een forfaitaire vermindering van 50%.
Voor een nieuwe aankoop vindt u alle nodige informatie en de te volgen procedure via MyMinfin.be (onder de rubriek “Aangifte van een onroerend goed in het buitenland”) of neemt u contact op met de belastingdienst (eenheid KI buitenland) zodat de Belgische fiscus het kadastraal inkomen kan bepalen (dat u dan wordt meegedeeld en opgenomen in uw jaarlijkse aangifte). Geen aangifte indienen kan leiden tot administratieve sancties. Deze verplichting geldt uiteraard voor elke nieuwe verwerving van een onroerend goed in het buitenland, ongeacht waar dat onroerend goed zich bevindt.
Overdracht van onroerende goederen
Als Belgische fiscale inwoner moet u er rekening mee houden dat al uw vermogen in België aan successierechten is onderworpen, ook uw vermogen in het buitenland. Naast de “directe” en terugkerende fiscale gevolgen van het verwerven en houden van het onroerend goed, is er ook de vraag hoe het onroerend goed zal worden overgedragen aan de volgende generatie of de naasten. Door zijn aard is een onroerend goed minder “liquide” en kan het niet altijd even gemakkelijk en op de meest belastingefficiënte wijze worden overgedragen als een roerend goed (bijvoorbeeld een beleggingsportefeuille of een geldsom). Er zijn effectieve planningsinstrumenten, zoals schenkingen. Wanneer een onroerend goed in het buitenland wordt geschonken, moet echter ter plaatse schenkingsrecht worden betaald, afhankelijk van de plaatselijke regels.
Vennootschap
Bovendien kunt u, indien u bestuurder van een vennootschap bent, overwegen of het niet beter is om het onroerend goed via uw vennootschap te verwerven dan als particulier, met name wat betreft de mogelijkheden om de aankoop te financieren, of rekening houdend met de huidige staat van uw privé-vastgoedvermogen en dat van uw vennootschap. Uw accountant of vertrouwde adviseur kan u begeleiden bij dit ruimere proces.
Omring u met lokale specialisten
Bovendien betekent de aankoop van een woning in het buitenland dat u moet samenwerken met lokale adviseurs die vertrouwd zijn met de plaatselijke voorschriften en gebruiken. Waakzaamheid is geboden, vooral op het gebied van stadsplanning. De rol en de verantwoordelijkheden van de Belgische notaris zijn niet altijd dezelfde als die van zijn buitenlandse collega’s, met name in Spanje. Bijgevolg is het soms noodzakelijk, en zelfs ten zeerste aanbevolen, om in deze zaken een beroep te doen op een advocaat.
Fiscale woonplaats
Ten slotte, als uw project wordt gerealiseerd en uw nieuwe woning ook uw “tweede” kantoor wordt, zult u de tijd die u in het buitenland doorbrengt goed in de gaten moeten houden wat betreft het criterium van de fiscale woonplaats.
In een notendop
In welk stadium van uw project u zich ook bevindt, het komt erop aan u te omringen met de juiste mensen en de juiste informatie in te winnen, zodat u de gevolgen van uw aankoop volledig kunt overzien op het moment van aankoop, tijdens het bezit ervan en ten slotte, wanneer het moment daar is, bij de overdracht. Praat met uw Nagelmackers adviseur.
