La chasse aux kots est ouverte pour la prochaine rentrée académique. Un parcours du combattant pour les étudiants et leur famille, en particulier pour ceux dont les revenus sont modestes. Si l’on se focalise uniquement sur le nombre de logements étudiants au niveau national, on peut conclure qu’il n’y a pas de pénurie. Mais lorsque l’on y regarde de plus près, on constate une disparité entre les villes et surtout, une inadéquation entre l’offre et la demande. Les principaux problèmes concernent le prix du loyer et la qualité des logements étudiants disponibles.
Fortior, l’un des promoteurs immobiliers belges actifs dans le segment du logement étudiants, a démarré la construction du projet Kosy Erasmus, situé dans la zone du Canal, à Bruxelles. La livraison de 104 chambres et studios est prévue en 2024.
De plus en plus d’étudiants
On estime à 507.000 le nombre d’étudiants dans l’enseignement supérieur en Belgique pour l’année académique 2021-22 (+3% par rapport à l’année précédente1). Selon l’étude Kotkompas publiée par Diggit Studentlife & Stadim, le top 5 des villes estudiantines se compose de Bruxelles (environ 119.000 étudiants), suivie de Gand (81.000), Louvain (54.000), Anvers (51.000) et Liège (49.000).
Le nombre d’étudiants des écoles supérieures et des universités devrait continuer de progresser, pour atteindre 606.000 étudiants fin 2030, dont 160.000 étudiants étrangers². Ces derniers tirent nettement les chiffres à la hausse : ils apprécient particulièrement la qualité de notre enseignement supérieur, les frais d’inscription démocratiques, la situation géographique centrale de la Belgique et l’offre de cours dispensés en anglais.
On peut également s’attendre à une augmentation démographique du nombre de jeunes Belges dans l’enseignement supérieur (de l’ordre de +17% entre 2020 et 2030), étant donné la croissance de la population des 18-22 ans dans les années à venir.
Il faudrait donc prévoir environ 90.000 chambres d’étudiants supplémentaires pour héberger tous ces jeunes.
Pénurie quantitative et qualitative
En moyenne, environ 45% des étudiants résident dans un logement étudiant, avec des différences significatives entre les villes. Le loyer moyen national tourne autour de 440€/mois (+6 % en 2022) ; au niveau régional, il est de 525€/mois à Bruxelles, 450€/mois en Flandre et 400€/mois en Wallonie. Il faut souvent y ajouter les charges (eau, électricité, gaz, internet, communs), soit 85 à 90 euros par mois.
Ceux qui veulent vraiment un kot en trouveront un. Mais la question est de savoir à quel prix et dans quel état. Un prix modique équivaut généralement à une chambre vétuste, loin du campus. Pour un logement moderne, confortable et à proximité des auditoires, il faudra débourser beaucoup plus.
Si l’offre de logements n’augmente pas rapidement on peut s’attendre à une véritable pénurie d’ici à 2030. Sans compter la réglementation de plus en plus stricte pour assurer la sécurité des étudiants et un minimum de confort. De nombreuses chambres d’étudiants devront être rénovées, ce qui entraînera leur disparition temporaire (le temps des travaux) ou définitive.
Les attentes des étudiants évoluent également, notamment en matière d’installations sanitaires et de bonne connexion Internet. Cela induira un certain nombre de disparition de chambres.
Les chambres d’étudiants basiques avec un loyer abordable manquent cruellement comme le montre l’enquête KotKompas 2022 : 50% des étudiants interrogés n’ayant pas de kot déclarent que c’est à cause des prix trop élevés ; 22% parce qu’ils habitent près du campus et 13% parce qu’ils préfèrent rester dans le cocon familial.
Différences régionales
S’il n’y a pas de pénurie de logements étudiants au niveau national, on note des différences entre les villes en termes de pourcentage de biens immobiliers mis à la disposition des étudiants, de croissance de la population étudiante locale, de réglementations régionales et locales…
Ainsi, pour à peu près le même nombre d’étudiants, Anvers compte seulement 20 % d’étudiants vivant en kot – la demande se limite à environ 10.000 logements étudiants – alors qu’à Louvain, 80 % des étudiants vivent en kot, nécessitant environ 40.000 logements.
À Gand, la plus grande ville étudiante de Flandre, il faudrait 10.000 chambres supplémentaires pour répondre à la demande actuelle. Cela se traduit par une flambée des loyers, allant jusqu’à 800 à 1000€ par mois.
A contrario, dans les villes estudiantines plus petites et plus récentes, il ne semble pas y avoir de pénurie de chambres d’étudiants abordables et de qualité. À Namur, par exemple, l’offre est légèrement excédentaire. À Liège, les projets des grands acteurs immobiliers garantissent l’équilibre entre l’offre et la demande. Et l’offre est suffisante à Hasselt.
Bruxelles, un cas particulier
C’est à Bruxelles que le manque de chambres abordables et de qualité est le plus aigu. La population étudiante, 113.000 jeunes suivaient des cours en 2021-22, y augmente plus rapidement qu’ailleurs (+5% contre +3% pour la moyenne nationale). Cela s’explique par l’afflux de francophones et de néerlandophones, mais aussi par le caractère international de la ville qui accueille proportionnellement plus d’étrangers.
À l’ULB, par exemple, 822 logements à loyer abordable sont proposés sur le campus du Solbosch pour 4000 à 6000 demandes par an. Côté UCL en Woluwe, l’offre de plus de 1200 logements serait suffisante (l’UCL dispose du plus grand parc de logements abordables pour étudiants d’Europe, avec 5737 unités au total sur les différents sites de l’université).
Le développement de nouveaux logements pour étudiants y est également plus complexe dans la capitale, les 19 communes bruxelloises ayant chacune leurs propres réglementations. Il n’est donc pas surprenant que ce soient principalement les promoteurs professionnels qui construisent des chambres d’étudiants supplémentaires. Cela offre toutefois des opportunités aux particuliers : ils peuvent investir dans des chambres modernes en étant quasiment assurés d’une occupation permanente s’ils les proposent à un prix abordable.
Kosy Erasmus
Pour contribuer à résoudre la pénurie de logements étudiants à Bruxelles, le promoteur immobilier Fortior a débuté la construction de 104 chambres d’étudiants dans la zone du Canal, à deux pas de la haute école Erasmushogeschool Brussel (EhB). La fin du chantier est prévue en 2025.
« Kosy Erasmus, notre nouveau complexe pour étudiants, fait partie du Plan Canal de Bruxelles. Il est idéalement situé à moins de 3 km de 10 hautes écoles et universités ! Pour offrir des logements
abordables à un maximum d’étudiants, les trois bâtiments seront composés de chambres de base et de studios. L’efficacité énergétique, l’isolation et la mobilité ont bien entendu été prises en compte afin que le bâtiment réponde à toutes les exigences contemporaines en matière de confort et d’allègement des charges. Les investisseurs privés peuvent acquérir une chambre d’étudiant à partir de 112.995€ », déclare Carl Junius, chef de projet de Kosy Erasmus chez Fortior.
1 et 2 : Diggit Studentlife & Stadim – Kotkompas 2022 et 2020: www.stadim.be/nl/publicaties/kotkompas-2022 ; www.stadim.be/fr/publication/kotkompas-2020
3. www.rtbf.be/article/penurie-de-kots-a-lulb-quand-loffre-ne-suit-plus-11188030
