Investir dans des sociétés immobilières via des ETF diversifiés
Par Francis Muyshondt.
La Banque centrale européenne (BCE) et la Réserve fédérale (Fed) devraient procéder à plusieurs réductions des taux d’intérêt dans les prochains trimestres, en raison de la baisse continue de l’inflation et du ralentissement de la croissance économique. L’immobilier sera l’un des secteurs les plus avantagés par cette baisse des taux, étant donné que le marché est bloqué depuis près de deux ans, et que de nombreux investisseurs institutionnels ont réduit leurs positions dans l’immobilier pendant cette période. Un ETF immobilier peut constituer une composante clé d’un portefeuille ou d’un plan d’épargne diversifié.
Baisse des taux d’intérêt
Ces dernières semaines, les principales banques centrales ont réduit leurs taux d’intérêt. La Fed a hésité entre une réduction de 25 ou 50 points de base, illustrant bien cette tendance. Il semble que ces baisses se poursuivront dans les mois à venir : le marché anticipe déjà une politique d’assouplissement agressive. D’ici fin 2025, le taux directeur pourrait atteindre 2,8 % aux États-Unis et 1,9 % dans la zone euro. Il s’agit d’une nette différence avec le début de l’année où les prévisions tablaient sur des taux bien plus élevés, respectivement à 4,5 % et près de 3 %. L’inflation, désormais mieux maîtrisée, semble sous contrôle, tandis que l’économie ralentit en Europe et aux États-Unis, sans toutefois tomber en récession. Suite aux dernières baisses de septembre, le taux directeur américain est compris entre 4,75 % et 5 %, tandis que les taux européens sont à 3,5 %.
Anticipation
Le ralentissement économique en Europe et aux États-Unis devrait recevoir un coup de pouce grâce à des taux plus bas et un coût de l’argent réduit. Certains secteurs en profiteront plus que d’autres, notamment les infrastructures, les services publics, les technologies de l’information, les énergies renouvelables, et bien sûr, l’immobilier. Pour les secteurs à forte intensité capitalistique, la réduction des coûts de financement est un avantage majeur, et la valeur actualisée des flux de trésorerie futurs est rehaussée. De plus, ces secteurs deviennent plus attractifs pour les investisseurs, surtout face à la baisse des rendements des obligations d’État et d’entreprises.
Les valeurs cycliques et les petites capitalisations sont souvent citées parmi celles qui bénéficieront le plus de la baisse des taux. Les investisseurs ont déjà anticipé ce changement de perspective, comme le montrent les récentes hausses dans ces secteurs. Il n’est cependant pas trop tard pour ajuster un portefeuille ou un plan d’épargne afin de le rendre plus sensible aux variations des taux d’intérêt. Après deux ans de désintérêt marqué pour ces secteurs (sauf pour les technologies en raison de l’essor de l’IA), les investisseurs pourraient revenir progressivement sur ces marchés.
Détente sur le marché immobilier
L’immobilier a particulièrement souffert de la hausse des taux d’intérêt ces dernières années. L’augmentation des coûts de financement a freiné les acheteurs potentiels, particulièrement sur le marché des bureaux, devenu moins populaire avec la montée du télétravail. Le marché est resté bloqué : les prix proposés par les acheteurs et les attentes des vendeurs étaient trop éloignés. Cela a rendu le marché immobilier largement illiquide. Dans le secteur résidentiel, les ventes ont également chuté ces dernières années, et la réduction de la capacité d’emprunt a rendu l’accès à la propriété difficile pour les jeunes acheteurs.
La baisse des taux d’intérêt, espérée depuis longtemps par le secteur, pourrait détendre les marchés et relancer les transactions immobilières. En effet, ces investissements sont souvent financés par la dette, et des taux plus bas signifient des remboursements réduits et une rentabilité accrue des transactions. Les sociétés immobilières pourraient ainsi reprendre leurs investissements et développer leurs portefeuilles, entraînant une croissance des revenus et des bénéfices.
Choix d’investissements
Sur le marché de l’ETF immobilier, il y en a pour tous les goûts.
Par exemple, en tant qu’investisseur, vous pouvez capitaliser spécifiquement sur l’Europe grâce au tracker FTSE Developed Europe Real Estate EUR (Acc). Le fonds investit dans 103 sociétés réparties sur le continent européen et suit l’indice FTSE EPRA Nareit Developed Europe Net Tax TR EUR. Le tracker n’a pas fait grand-chose de la fin 2021 au début 2024. Depuis lors, l’indice immobilier a remonté.
Les groupes immobiliers britanniques, dont Segro REIT, Unite Group et Land Securities, représentent 32,4 % du portefeuille de cet ETF. La Suède (Sagax, Castellum,…) et l’Allemagne (Vonovia,…) représentent chacune environ 15 % de l’indice total. La Belgique représente 7,3% de l’indice avec des noms tels que WDP (1,9%), Aedifica (1,4%), Cofinimmo (1,1%), Montea (0,6%), Xior (0,6%), VGP (0,4%), Retail Estates (0,4%), Care Property Invest (0,3%) et Ascencio (0,1%). Outre une bonne répartition géographique, tous les sous-segments (promoteurs immobiliers, bureaux, logistique, entreposage, santé, résidentiel,…) sont également couverts. En bref, ce fonds vous permet d’investir immédiatement dans un portefeuille très diversifié. Enfin, ce tracker relève de la capitalisation (Acc), ce qui signifie que tous les dividendes sont capitalisés et réinvestis dans le tracker.
Si vous souhaitez plutôt investir dans l’immobilier de la nouvelle économie, vous pouvez vous tourner vers le tracker New Economy Real Estate USD (Acc). Le terme « nouvelle économie » fait référence aux sociétés immobilières actives dans les domaines de la technologie, des soins de santé et du commerce électronique. Plus précisément, il s’agit de propriétés logistiques et semi-industrielles, de tours de télécommunications, de centres de données, de parcs biotechnologiques, etc. Le tracker suit l’indice CenterSquare New Economy Real Estate, qui comprend 41 valeurs. Les positions les plus importantes de l’ETF sont l’opérateur espagnol d’équipements de télécommunications Cellnex Telecom (5,3 %), le groupe australien Goodman (infrastructure logistique pour l’économie numérique, 5,2 %) et l’américain Ventas (spécialisé dans l’immobilier pour les secteurs de la santé, de la pharmacie et de la biotechnologie, 5,1 %). Il est intéressant de noter que le très connu Airbnb représente 3,9 % du tracker et le belge WDP 1,5 %. Enfin, les entreprises américaines représentent 59 % de l’indice, tandis que le Royaume-Uni (7,9 % du portefeuille), l’Australie (7,8 %), l’Espagne (6,2 %), Singapour (6 %) et le Japon (4,7 %) suivent à bonne distance.
Si vous souhaitez une exposition globale avec une forte dose de sociétés américaines, il y a le tracker VanEck Global Real Estate EUR UCITS ETF (Distr). Au total, cet indice est composé de 101 actions. L’accent est mis sur l’immobilier américain, qui représente 69 % des actions de l’ETF, avec des noms tels que Prologis Inc (9,2 %), Welltower (5,7 %) et Public Storage (4,5 %) comme positions les plus importantes. Il faut dire que la grande majorité des biens immobiliers cotés dans le monde se trouvent de toute façon aux États-Unis. Dans l’ETF, le Japon est la deuxième position avec 10,7 %, tandis que l’Europe représente un peu moins de 10 % du portefeuille. En termes de type d’immobilier, le tracker est bien réparti entre tous les segments tels que le commerce de détail (18,3 %), l’industrie (15,5 %), les soins de santé (11,7 %), le résidentiel (10,2 %) et l’entreposage/le stockage (8,4 %). Comme il s’agit d’un ETF de distribution, vous recevrez un dividende sur une base trimestrielle.
Tout investisseur qui souhaite avoir une part d’immobilier dans son portefeuille ou dans son plan d’épargne peut se contenter de ces trackers, et le choix dépend exactement de l’exposition que l’on souhaite avoir et du profil de risque que l’on a. Certains investisseurs sont satisfaits d’un ETF diversifié en Europe, tandis que d’autres préfèrent un poids plus important pour les États-Unis, qui devraient mieux se porter économiquement dans les années à venir. Si vous voulez manger les deux côtés, vous pouvez mettre un peu de technologie dans la composante immobilière de votre portefeuille via le tracker New Economy Real Estate : une belle combinaison si vous voulez notre avis.
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